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22 Mar 2019

ASSÉDIO NO ARRENDAMENTO

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Foi publicada, no passado dia 12 de Fevereiro, a Lei 13/2019, que integra um pacote de medidas legislativas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e estabilidade do arrendamento urbano e a proteger os arrendatários em situação de fragilidade.

 

Foram introduzidas alterações relevantes ao Código Civil, ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, assim como ao o Regime Jurídico da Realização de obras em Prédios Arrendados e ao Regime do subsídio de renda.

 

Aqui iremos apenas dar nota de algumas das mais relevantes alterações ao Código Civil, realizadas pelo referido normativo.

 

Assim, a Lei 13/2019, veio alterar o paradigma estabelecido pela denominada “Leis Cristas”, a qual havia introduzido a total liberdade contratual no estabelecimento do prazo de vigência do contrato de arrendamento, designadamente do destinado à habitação, repondo em vigor o prazo mínimo nos contratos de arrendamento para esse fim, que fixou em um ano.

 

Alterou-se a norma supletiva que dispunha, na ausência de estipulação, quanto ao prazo de renovação dos contrato para a habitação com prazo certo, estabelecendo-se que estes se renovam por iguais períodos ou por períodos de três anos, se o prazo inicial de vigência for inferior.

 

Limitou-se o direito do senhorio se opor à renovação automática, no caso dos contratos para habitação com prazo certo, estabelecendo-se que a mesma só produzirá efeitos decorridos que sejam três anos da celebração do contrato, mantendo-se o mesmo em vigor até essa data, aqui apenas se excepcionando a denuncia para habitação do senhorio.

 

A alteração desse paradigma também teve impacto nos contratos para fim não habitacional, onde se estabeleceu também a impossibilidade do senhorio se opor à renovação do contrato com efeitos antes de decorridos três anos execução do mesmo, independentemente do prazo de vigência estipulado, restrição que não abrange os arrendatários.

 

Foi alterado o artigo 1041º, do Código Civil, suavizando-se as consequências da mora no cumprimento da obrigação do pagamento da renda, diminuindo-se a indemnização, devida nestas circunstancias, de 50% do valor da renda em falta, para 20%, impondo-se ainda, ao senhorio, a obrigação de notificar o fiador, se constituído, desse incumprimento, nos noventa dias seguintes à sua verificação, como condição para exigir deste o pagamento em falta.

 

A resolução com fundamento em falta do pagamento de renda, fica ainda condicionada ao envio de carta registada a partir do terceiro incumprimento, informando o arrendatário de que é intenção do senhorio pôr fim ao contrato

 

Repescando, de alguma forma, o que já vigorou no Regime do Arrendamento Urbano, estabelecido pelo Decreto Lei 231-B/90, de 15 de Outubro, que em Fevereiro de 2006 foi revogado e substituído pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, estabeleceram-se meios de suprimento da não redução a escrito do contrato de arrendamento, sempre que a ausência de contrato escrito se não deva a facto imputável ao arrendatário, permitindo-se que a existência da relação locatícia seja provada por qualquer forma admitida em direito, demonstrando-se a utilização do locado sem a oposição do senhorio, assim como o pagamento de renda por período mínimo de seis meses.

 

Por fim, refira-se o agravamento da compensação devida pela denuncia, realizada pelo senhorio, dos contratos de arrendamento não habitacional, com vista à realização de obras de restauro profundas ou com pré-aviso de cinco anos, impondo-se a obrigação de indemnizar separadamente o arrendatários e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato, excepto se o estabelecimento tiver sido objecto de trespasse nos três anos anteriores.

 

Outras importantes alterações resultam do mencionado normativo, como o aumento de protecçao do arrendatário no processo de transição do contrato para o actual  Regime do Arrendamento, o aumento do número de  beneficiário da transmissão da posição do arrendatário por morte, o estabelecimento de um processo injuntivo para o exercício dos direitos atribuídos ao arrendatário pela Lei 12/2019, de 12 de Fevereiro que proíbe e pune o assédio no arrendamento.

 

Relevantes são também os benefícios fiscais criados para estimular o arrendamento de longa duração, introduzidos pela Lei 3/2019, de 09 de Janeiro.

 

O “pacote legislativo” que entrou em vigor no mês de Fevereiro, terá um impacto relevante na relação locaticia e, por inerência, no mercado do arrendamento urbano, devendo merecer a atenção de senhorios e arrendatários.

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Luis Couto
Sócio – Partner

Advogado – Lawyer

Lopes Cardoso & Associados

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